BAUX COMMERCIAUX
LA FORME DU DROIT COMMERCIAL
Même si la loi n’oblige pas expressément le bailleur et le locataire de contracter un bail commercial par écrit, il est fortement conseillé de le faire pour se prémunir en cas de besoin.
Généralement, le bail commercial sera rédigé par un avocat ou un notaire, il faut en effet éviter de le rédiger soi-même (à moins d’être un expert) ou de signer un bail rédigé par le bailleur lui-même.
LA DURÉE DU BAIL COMMERCIAL
Le bail commercial a une durée minimale de 9 ans, c’est donc un engagement à long terme. Les parties peuvent même décider de fixer une durée encore plus longue.
Toutefois, il est possible de conclure un bail de courte durée .
LE LOYER DU BAIL COMMERCIAL
Aucune règle n’est fixée au sujet de la fixation du loyer initial du bail commercial. Toutefois, les règles de base de tout contrat doivent être respectées : Le loyer doit être déterminé ou déterminable, et être réel et sérieux.
LES PRINCIPALES OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Le bailleur doit respecter les principales obligations suivantes :
- Informer le locataire sur les risques naturels et technologiques, les éventuels sinistres subis et les risques de pollution des sols (pour les locations de certains terrains) ;
- Mettre à disposition les biens loués au locataire ;
- Maintenir les biens en état de servir ;
- Garantir la jouissance paisible et la sécurité des biens loués ;
LES PRINCIPALES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
En contrepartie, le locataire devra respecter les obligations suivantes :
- Payer le loyer dans les délais au bailleur ;
- Utiliser raisonnablement les biens loués en respectant la destination précisée dans le bail commercial.
LA REVISION TRIENNALE DU LOYER
A l’issue de chaque période triennale (3,6 et 9 ans), le bailleur peut demander par LRAR ou acte extrajudiciaire la révision du loyer.
L’augmentation de loyer demandée par le bailleur est plafonnée : Elle ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, le cas échéance, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.
A l’issue de chaque période triennale (3,6 et 9 ans), le bailleur peut demander par LRAR ou acte extrajudiciaire la révision du loyer.
L’augmentation de loyer demandée par le bailleur est plafonnée : Elle ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, le cas échéance, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.
LA SOUS-LOCATION DES BIENS LOUES
LA RESILIATION DU BAIL COMMERCIAL
Le bail commercial est généralement conclut pour une durée de 9 ans mais il peut être résilié dans les cas suivants :
- Lorsque le bailleur et le locataire se mettent d’accord pour mettre un terme au bail ;
- A l’issue de chaque période triennale ;
- Par application d’une clause résolutoire, comme par exemple la rupture du bail en cas de défaut de paiement du loyer ;
- Par voie judiciaire, lorsque le bailleur ou le locataire ne remplit pas ses obligations.
LE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL
A l’issue du bail commercial, le locataire dispose d’un droit de renouvellement et le bail commercial ne peut pas prévoir de clause contraire.
Toutefois, le bailleur peut donné congé au locataire sans offre de renouvellement ou refuser la demande de renouvellement du locataire. Ce dernier pourra contester la décision et/ou demander une indemnité d’éviction.
Lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail commercial, le locataire pourra lui demander une indemnité d’éviction, sauf si le bailleur justifie le non-renouvellement par un des motifs évoqués ci-dessus.
LA REPARTITION DES TRAVAUX
En principe, le locataire est tenu d’entretenir les lieux. Il doit ainsi réparer tout ce qui a été dégradé de son fait ou par des tiers. Ensuite, toutes les autres dépenses de travaux sont à la charge du bailleur.
Toutefois, des aménagements conventionnels peuvent être prévus dans le bail commercial afin de transférer au locataire une partie des travaux incombant normalement au bailleur.
Ainsi, tous les travaux d’entretien et de gros entretien peuvent être mis à la charge du locataire, dès lors qu’ils ne constituent pas des grosses réparations définies par l’article 606 du code civil.
Rédaction du bail commercial
LES CLAUSES A NEGOCIER
Au moment de la rédaction d’un bail commercial, le locataire et le bailleur ont tout intérêt à inscrire dans leur modèle de bail commercial certains détails.
D’abord la périodicité du règlement du loyer, le montant de celui-ci, fixé dans le bail commercial type par rapport au prix du marché, mais aussi sa révision, qui intervient en principe tous les trois ans.
Il est également préférable que le bail commercial type rédigé par les deux parties contienne une clause portant sur la répartition des travaux. Depuis 2014, des changements de règlementation ont été effectués, les gros travaux ou les honoraires des entreprises réalisant ces travaux ne peuvent être à la charge du locataire. Par contre, celui-ci doit prendre à sa charge tout ce qui se rapporte à l’entretien de l’endroit. La répartition des charges est aussi un point clé à régler au moment de la rédaction d’un modèle de bail commercial.
La clause relative à la cession d’un bail est là encore une partie à ne pas négliger lors de la rédaction d’un modèle de bail commercial. En cas de vente du local, de départ d’un des locataires (dans les cas de bail solidaire) ou l’obligation de cession d’un bail avant la transmission de celui-ci restent des situations délicates où l’intervention d’un avocat est souvent judicieuse.
LES DOCUMENTS OBLIGATOIRES
La loi Pinel datant de 2014 a modifié les conditions de conclusion d’un bail commercial type. Aujourd’hui, en plus d’un modèle de bail commercial, quelques documents sont obligatoires :
- Un état des lieux, présentant clairement la situation du local au moment de l’entrée du locataire.
- Un état des risques naturels et technologiques. Celui-ci doit avertir le locataire si le local est situé en zone périlleuse et encourt un risque particulier (inondation, tremblement de terre…)
- Un diagnostic de performance énergétique : Ce document est uniquement informatif.
- Une autorisation en cas de changement d’affectation du lieu, passant d’une habitation à un local à usage commercial. Ce document doit impérativement figurer au sein du bail commercial.